家の競売
ＦＡＱ（よくある質問）
Ｑ．不動産の競売とは？
競売とは、裁判所での売却手続です。
債務者が金銭債務の支払をしないなどの理由で、不動産所有者の意思に反して強制的に売却する手続です。
民事執行法という法律によって、手続きが決められています。
「きょうばい」と読まれることもありますが、法律的には「けいばい」と読みます。
今回は、この競売について、任意売却との違いや手続の流れ、家の競売の場合にいつまで住めるかなど解説していきます。
任意売却と競売の違い
不動産を売却する方法としては、競売以外に任意売却もあります。
任意売却は、自分で不動産業者を選ぶなどして、市場で売却するものです。
不動産に抵当権がついている場合には、抵当権者との調整も必要です。
任意売却は、通常の売買契約で進めることになります。
そのため、所有者が売買契約書の当事者となり、署名押印も必要です。登記手続きのため、印鑑証明書も必要です。
不動産業者は、買い手を探してくれるものであり、売買契約の当事者になるわけではありません。
これに対し、競売の場合には、売買契約が締結されるものではなく、裁判所主導で手続きが進められます。
基本的に債務者がやることはありません。
任意売却より競売の方が安い
任意売却は、所有者も当事者となるので、売却価格を決めることができます。
もちろん、銀行等の抵当権者がいて、オーバーローンの場合、抵当権者との調整は必要になります。抵当権者に全額が払われないのであれば、抵当権者が納得して抵当権を消してくれる金額でなければなりません。
ただ、売却価格の決定権は、所有者が持ちます。
これに対し、競売は競りなので、一定金額を基準に、高い購入価格を示した人が取得できます。価格の決定権は、所有者にありません。
一般的には、競売では、不動産の占有状態をコントロールできないリスク等があるため、市場での売却よりも、金額は安くなると言われます。
強制競売と不動産競売
裁判所で行われる不動産の競売手続には、「強制競売」と「担保不動産競売」があります。
不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定され、これを実行されて競売になるのが担保不動産競売です。
住宅ローン滞納があると、保証会社等に代位弁済され、その後に申し立てられることが多い競売です。
自己破産などの関係では、こちらの担保不動産競売の方が多いといえます。
強制競売は、抵当権者ではない債権者がおこなう競売です。
抵当権のような担保をとっていない債権者がするので、ここでは他の差し押さえを同じように、債務名義が必要です。
債務名義は、裁判所の判決や公正証書などです。
そのため、強制競売がされるルートとしては、債権者から裁判を起こされる、判決が出される、その後に申し立てという流れです。不動産の差し押さえとも呼ばれます。
強制競売の事件には、裁判所で「令和○年（ヌ）第○○○号」という事件番号、担保不動産競売の事件には「令和○年（ケ）第○○○号」という事件番号がつきます。
不動産競売の流れ
不動産が競売される場合の流れを解説します。
まず、債権者から裁判所へ申立がされます。
競売事件申立の要件を満たしていると判断されると、競売対象不動産の差押をします。
不動産登記簿にも明記されます。
その後、裁判所が選んだ執行官が対象不動産の現況について確認。
現況調査報告書を作成し、裁判所に提出。
次に、評価人が対象不動産の評価額を算出。評価書を裁判所に提出。
裁判所が、売却基準価額を決定。物件明細書を作成します。
期間入札の期間などが決められます。
購入希望者は、それまでに入札、開札期日に開札し、最高価額での買受申し出者が、買受人として決定するという流れです。
買受人が代金を納付することで、裁判所から所有権移転登記の嘱託をし、競売代金の配当をして終了となります。
無剰余による競売取消
競売の申立をした債権者に対し、売却代金の配当等がいかないような事件については、競売手続を進めないこととされています（民事執行法63条)。
無剰余取消と呼ばれます。
たとえば、対象不動産に抵当権が設定されており、抵当権者ではない一般債権者などが競売申立をした場合、配当金の受領としては抵当権者が優先します。
売却見込み価額が全額抵当権者に行く見込みのような場合、つまり、オーバーローンのような場合、一般債権者は競売を申し立てるメリットがありません。また、抵当権者は競売を望んでいないかもしれません。
そのような手続きは無意味であるので、認められないのです。
そのため、自己破産のような場合には、担保不動産競売での手続きがほとんどです。
この場合でも、差押債権者が、手続費用および優先債権の見込額を超える額 (申立債権者にも配当等がいく額）を定めて、それに相当する額等の保証の提供をして、買受の申出をした場合には、競売手続きを進めることができます。
債務者は競売で買えない
自宅不動産が競売になってしまったときに、住み続けたいため、自分で取得できないか考える人も多いです。
しかし、競売事件の債務者については、その債務者が債務を支払わないことが原因で競売手続となったものです。
まず、その債務を支払うべきとされます。そのため、競売手続きで、買受の申出はできません。
債務者は競売に参加できないのです。
債務者以外の所有者は競売に参加できる
これに対し、物上保証人の場合には、競売で買うこともできます。
担保不動産競売の場合、債務者以外の者が対象不動産の所有者になっている場合は、債務者本人ではないので、自己の所有権を確保する目的で、買受の申出をすることができます。
もちろん、一人の入札者としての参加ですので、最高価額での落札ができるとは限りません。
競売物件の資料閲覧
競売で入札するための情報資料として、裁判所に提出された資料を閲覧することができます。
現況調査報告害、評価書、物件明細書の３点セットと呼ばれる書類です。
以前は、裁判所に行って閲覧する必要がありましたが、現在は、不動産競売物件情報サイト上で確認することができます。通称、bitです。
３点セットもダウンロードできます。ここで、問題物件をチェックもできるのです。
たとえば、ある安い物件の物件明細書を見ると、共有物件であり、問題があることが書かれています。
このような記載がある場合、その後の資料で、どういう事情なのかを確認する必要があるのです。
競売の評価書
不動産競売の評価書には、対象不動産の評価額が書かれています。
入札価格の参考にする人も多いです。
また、それ以外に、対象不動産についての都市計画法、建築基準法等の不動産に関する公法上の規制についても書かれています。
ここから、対象不動産をどのように利用できるか、できないかがわかるのです。
市街化区域内の用途地域の定めがどのようなものであるのか、どのような建物が建つ地域なのか等を確認できます。
マンションの滞納管理費と競売
不動産競売の対象がマンションである場合、管理費滞納があることも多いです。
管理費等について滞納をしていた場合、買受人は、所有者の特定承継人として、支払い義務を負います。
購入後に管理組合から滞納管理費等の請求を受けたら、払わなければなりません。
管理費等の滞納がある場合は、物件明細書に「管理費等の滞納あり」等と書かれています。
通常は、最低売却価額を決める際に、これも考慮されています。すなわち、一定金額は、安くなっているはずです。
滞納管理費等を買受人が支払った場合、前所有者に求償して支払を受けることができるされていますが、競売になっているような物件のため、実際の回収ができないことも多いです。
家が競売、いつまで住めるか？
不動産の競売を申し立てられても、債務者は、手続中、居住できます。
買受人が所有権を取得した場合、通常は、連絡をしてきます。
法的には、買受人が所有権を取得するまでは、居住し続けることもできるわけです。
連絡を受けてから引っ越し日程などを協議して決めることすらあります。
担保不動産競売の場合、住宅ローンを止めてから相当の期間、対価を払わずに居住し続けることができるのが実情です。競売の期間にもよりますが、１年程度、住んでいられることが多いです。
この事例では、代位弁済まで６ヶ月、代位弁済から競売終了まで約９ヶ月となっており、支払を止めてから１５ヶ月の居住ができています。
その間は所有権者なので、１月１日を基準に固定資産税の負担は１年分することになります。
任意売却の場合には、日割精算をするのが通常です。
また、買受人によっては、債務者と賃貸借契約をし、家賃収入を得るということもあります。この場合、家賃を支払って住み続けることができます。買受人が、自己居住目的なのか、家賃収益目的なのかを確認して、対応を考えることも選択肢としてはありえます。
住宅ローン滞納が原因で、競売があった場合、オーバーローンだと、数百万円、１０００万円以上という債務が結局残ってしまうこともあります。そのような多額の債務を負ってしまい、支払ができないということで自己破産の相談に来る人も多いです。
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